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買預售屋必看！客變重點費用全公開

預售屋顧名思義是建商在取得建照後「先售後建」的房屋類型，其中最吸引人的地方就是能在工程進行前「客變」調整內部格局與退掉設備，省下後續裝潢的時間成本與拆除、清運等費用。

你也正猶豫著是否要入手預售屋嗎？簽約前先了解預售屋客變的相關內容，和建商交涉溝通的過程才能更加順利！

什麼是預售屋客變？
預售屋客變流程怎麼做？
預售屋客變時間點
預售屋可以客變什麼？
預售屋哪些地方不能客變？
該由誰來規劃客變？
客變費用怎麼算？
預售屋客變注意事項
結語

什麼是預售屋客變？

客變是「客戶變更」的簡稱，預售屋在銷售時，建商通常會提供一份標準格局配置圖與設備、建材等清單，讓想客變的屋主能依需求預先變更格局、水電配管、廚衛設備與建材等配置，以符合日後的生活習慣並降低裝潢成本，預售屋客變通常得在建商規定的時間內提出申請，以免延誤交屋時間。

延伸閱讀：預售屋購屋教學，看完這篇不再當冤大頭

預售屋客變流程怎麼做？

預售屋客變為建商所提供的服務，建議在購買預售屋前先和建商確定是否能夠客變，並於簽約時表明有客變需求，於建商發函通知客變前預先做好功課。

預售屋客變流程

1. 屋主向建商索圖

屋主主動向建商索取電子檔，檔案類型為CAD（副檔名.dwg），一般客變需要原始建築圖與水電圖。

2. 規劃設計客變內容

找設計師討論需求，協助規劃客變圖，若變更不大也可以選擇自行規劃客變內容。

3. 建商通知客變期

待建商通知客變時，偕同規劃的設計師與建商討論變更項目，建商修改圖面並提供客變後圖檔。

4. 與建商討論客變內容

若建商修改後圖面仍有疑慮，可重複討論修改至圖面無誤，確認後屋主簽署最終定案之圖面及增減費用明細表。

5. 確認後按客變後圖面施工

建商會提供客變後的圖面讓屋主確認。沒問題的話，接下來建商應依客變內容按圖施工。

6. 完工驗收

建商通知完工後，備妥最終簽署之建築圖與水電圖，偕同規劃的設計師與建商進行驗收，若有缺失，建商須改善缺失，完成後再度通知屋主。

7. 驗收交屋

建商修改驗屋缺失至全數修正後，簽名確認後完成交屋。

預售屋客變時間點

預售屋客變的時間點會隨著建商的不同而有所相異，通常客變可能依所買的樓層不同分別進行，建商通常會提前通知每個樓層的客變截止日，屋主需要在規定的期限內提出客變。

一般來說會有1至2個月的討論期，建議在簽約時就詳細問清楚可客變的內容及預計可客變的時間，並提前與設計師討論，狸樂聚也有提供專業的客變相關服務，基本上最少會需要 2 週至 1 個月的規劃期，若有相關需求也歡迎找我們預約諮詢。

預售屋可以客變什麼？

可客變的項目除了會受到相關建築法規限制外，每間建商能夠提供的客變範圍也有所不同，通常預售屋客變的項目可分為以下幾類：

格局變更

預售屋客變格局可依家庭與個人需求量身規劃房間數量、大小，並刪減牆面，配置符合使用習慣的動線，另外隔牆厚度、高度、門片位置也能調整。但牆面的部分只有隔間牆能進行變更，像承重牆、剪力牆等結構牆面或是廚房的防火區劃，因為會影響到建物安全與消防，一般來說無法進行客變。

▲ 建商原始規劃平面配置圖

▲ 設計師根據屋主需求客變後平面規劃圖

建材、設備退換

像是地板、磁磚、門框、門片等建材，建商基本上會提供多款讓屋主挑選，若是都沒選到喜歡的材料，可以於預售屋客變時全數退掉。標配的廚具與衛浴設備如：抽油煙機、爐具、洗烘碗機、馬桶、抽風機、鏡櫃…等，若是不符合需求想退掉或是想升級，都可以於客變時一併提出，除了建商會退還建材費用外，也能省下日後裝修額外拆除的程序。

需要特別注意建商對於建材、設備通常是「連工帶料」一同規劃，但退換一般是「退料不退工」，而建商的批量採購價會低於一般市價，因此結算下來未必划算。建議建材、設備要客變時，除了考慮拆除產生的費用，也要注意新設備自行採購的價格，在預售屋客變前可以與設計師討論並認真評估相關效益。

水電管線

水電管線為雖不起眼，卻是能大大影響生活品質的隱蔽工程，在預售屋客變時一一確認，預先做好管線規劃設計，可以省下日後的拆除、遷移費用，也讓居家生活使用使用上更加便利。

舉幾個常見的電力、弱電調整例子，像是客廳的沙發預計座向會影響線路位置，電視出線孔、電話、網路第四台會依照不同沙發座向有所不同。廚房會特別注意電器使用習慣，確認插座位置、數量是否充足，若是有需要220V的特殊電器，通常會事先規劃。而臥室的配置會影響到插座、燈具開關的位置與數量，像有些人喜歡在房間看電視，就可以預先留設電視出線孔與電源。

陽台、廚房、衛浴等用水區域，則會特別注意是否有滿足給排水需求，陽台最常見因為洗衣機擺放位置而調整給水位置、排水孔位置，衛浴則會因為個人偏好是淋浴間或浴缸，而有不同的給排水規劃。

另外，未來每個房間的冷氣規劃在客變階段也可以預先修改配置，若是交屋後才調整空調管線，當修改冷氣位置而使空調管路線遇到大樑，為了避免事後打樑可能破壞到結構影響建築物安全，通常以裝潢方式解決會將管線繞過樑下重新配置，但此作法會造成天花板高度降低，影響居住的舒適度，因此會建議冷氣位置若有變動可以在房屋未蓋成的時候先客變預留穿樑套管。

▲ 房間隔間牆與電路出線口，多半可透過客變調整

預售屋哪些地方不能客變？

預售屋客變雖然建商能依需求調整許多地方，但卻不是客戶想改哪就改哪，特別是針對建築物結構、公用管線規劃以及防火區域規劃，因為攸關居住安全的考量，法規會對此有所限制，以下針對 3 個不能客變的項目進行說明。

廁所位置

廁所位置與大樓排水系統有關，一般都會選在鄰近管道間的位置，客變想位移或新增廁所通常會牽扯到「防水」與「污水排水區」等問題，不僅工程複雜，也可能影響上下樓層的鄰居作息，一般來說預售屋客變只會接受浴廁小幅度的位置變更，若是想大幅度移動基本上是不允許的。

另外，若要退衛浴的磁磚面材時，需要特別確認防水是由建商負責還是由屋主自己找裝潢工班來施作，並詳細記載於合約上，否則之後漏水的責任較難以釐清。

廚房位置

客變時改動廚房位置同樣會關係到整棟建築的排煙、瓦斯管線配置問題，所以廚房位置通常無法更動。另外依據樓層高度與建築規模不同，並不是每間房子都能規劃開放式廚房，尤其是廚房隔間牆若要進行客變，則需要考慮到建築物防火區劃等消防法規，建議預售屋客變前還是要先向建商詢問清楚，並找設計師詳細討論。

陽台位置

陽台位置的大小、位置與外推等都關係到整棟建築的外觀與結構，也與建築立面法規有關，因此建商基本上不會允許陽台客變。

其他像是外牆上若要增加冷氣室外機的固定架，若有影響到建築物外觀，通常建商也不會允許住戶擅自施工，建議在安裝前事先詢問大樓管委會。

延伸閱讀：預售屋格局能改哪裡？學會用客變省一筆！

該由誰來規劃客變？

預售屋客變有兩種方式：自行客變與請專業設計師客變，該選哪種其實沒有一定，以下為您一一說明優缺點。

自己規劃客變

自行客變需要自己規劃整體格局的配置，後續也得自行和建商交涉溝通，雖然能省下一筆請設計師客變的費用，但免不了要花上大把時間和精力爬文、研究各類細項差別，一般會建議格局、水電上不需要大幅度更動的狀況下，再自己進行預售屋客變風險會相對較小。

請設計師協助客變

客變時，可以找尋自己喜歡的設計師或配合建商合作的設計師，設計師在進行客變前會依照屋主的需求先進行平面配置，並依照自己的經驗，提供給屋主專業的格局規劃、水電管線等精確圖面。

設計師將以專業知識替屋主考量常見的使用高度與位置，也能協助屋主與建商溝通協調客變事宜，省下自行找資訊、比較的時間與精力，並能協助確認預售屋客變後的建材與施工品質，但須花費一筆相關費用，通常會依照室內格局與坪數大小計費，若有大幅度的調整或需要更加專業客製化的設計，建議找設計師來協助客變。

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客變費用怎麼算？

預售屋客變的收費種類繁多，客變規畫得好，可以確實省下後續裝潢的拆除、清運與二次施工等費用，以下依照建商客變與設計師客變的費用詳細說明：

建商客變費用

客變時退除建商標配的設備、建材等雖然能省下一筆費用，但因建商大量採購的成本相對低廉，且退費通常是「退料不退工」，導致退掉材料、設備換來的金額與後續重新施作有一段不小落差，建議規劃前還是要詳細評估呀！

▲ 建商客變工程費用表
廚具櫃體更換	拆除牆面 (含清運)	新增隔間	水電迴路
視品牌差異 8萬～15萬元以上都有	木作、輕隔間 6,500～11,000／坪	輕隔間 4,800～6,500／坪	新增移位開關插座 1,000～1,500／組
	磚牆 8,500～15,000／坪	白磚牆 3,900～5,200／坪	新增移位弱電（網路電視電話） 1,800～2,500／口
	RC牆 13,000～20,000／坪	石膏磚 10,000～11,000／坪	新增110V／220V迴路 3,200～3,500／迴

※以上預售屋客變費用僅供參考，實際以該物件的坪數、建商為主。

設計師客變收費方式

請設計師規劃預售屋客變收費方式又可分為以下 3 種，費用依照地區可能會有所不同，其中以「坪數」計費最為常見。

依房屋坪數計價，約 NT$ 2,000～NT$ 5,000／坪
依戶型大小計價，約 NT$ 30,000～NT$ 100,000／戶
依房間格局計價，約 NT$ 10,000～NT$ 15,000／間

以狸樂聚設計師為例，初次面談會提供免費諮詢客變，客戶可以先提供平面圖及水電圖的CAD檔（副檔名為dwg），設計師會依照需求提供客變規劃建議圖說。

待雙方談妥需求及設計，正式簽約委託客變時，在設計客變階段便會提供完整平面圖，而在交屋階段時會提供全套設計施工圖，通常客變設計費用為 3,000 元／每實坪，中部、北部若未達12實坪，則以12實坪計價，若有需要歡迎預約諮詢狸樂聚設計師為你服務。